Derecho Inmobiliario

Comprar, vender o desarrollar bienes inmuebles puede parecer algo simple de hacer, pero a menudo es complicado. Estas son algunas formas en las que podemos ayudar:

Asistencia para comprar una propiedad

La compra de una propiedad es más que solo buena apariencia y excelentes vistas. Adquirir una propiedad puede convertirse en una pesadilla si no conoce las complejidades de esa propiedad en particular. Hacer una diligencia debida es imprescindible cuando se planea comprar bienes raíces. Por un lado, usted desea quiere asegurarse de que no haya gravámenes ni afectaciones, y, por otro lado, que la propiedad tenga todos los permisos apropiados y que sea comercializable. Al comprar bienes raíces, le asistiremos en los momentos de las negociaciones hasta el cierre y más.

Asistencia para vender una propiedad

Cuando usted coloca su propiedad en el mercado, debe asegurarse de que sea comercializable. Le ayudaremos a cumplir con su propiedad. Sus futuros compradores quieren comprar un sueño y no un problema. Desde establecer el precio correcto hasta corregir cualquier anomalía legal, Le ayudaremos a poner su propiedad en el mercado y asegurar una transacción segura.

Otros servicios legales inmobiliarios

Búsqueda de títulos y debida diligencia

El propósito general de la búsqueda de títulos y la debida diligencia es confirmar que usted, el comprador, va a adquirir una propiedad sin problemas legales.

Antes del cierre, Outlier Legal Services busca en los registros públicos todos los asuntos que afectan el título. La búsqueda implica examinar los registros en las oficinas del Registro Nacional. Estos registros incluyen documentos grabados, sentencias, gravámenes, impuestos, servidumbres, derechos de agua, impuestos especiales y otros asuntos que podrían afectar la propiedad.

Mediante un examen cuidadoso de estos registros, determinamos quién es el dueño de la propiedad y qué intereses pueden existir ya en esa propiedad.

Este proceso, llamado búsqueda de títulos, proporciona advertencias tempranas de fallas en los títulos que deben ser resueltas antes de que se pueda vender la propiedad.

Debida Diligencia Preliminar

Una gran parte del proceso de inspección de bienes raíces a menudo comienza antes de que se firme la oferta para comprar bienes inmuebles (o incluso una carta de intención que describe los términos de la compra propuesta), de la visita al sitio y las conversaciones con los corredores y vendedores de bienes raíces. Este proceso preliminar no se debe omitir ni prestar poca atención porque puede ser invaluable para establecer las conexiones informales necesarias para obtener la información que finalmente se buscará. También puede señalar algunas preguntas o rutas de investigación que de otro modo podrían parecer infructuosas, pero que arrojan luz sobre esta transacción.

Además de lo obvio (duración del período de contingencia y acceso a la información), durante la negociación y redacción del contrato de venta de bienes raíces, en lo que se refiere a la investigación de diligencia debida, es importante reconocer los puntos conflictivos en cuanto a declaraciones/garantías y suministro de la información relacionada con la propiedad del vendedor. La reacción negativa sobre estos temas por parte del vendedor a menudo implica señales de alerta muy relacionadas con la condición de la propiedad.

Revisión de documentos del vendedor

Una vez que se firma el contrato de venta de bienes raíces, inicia la carrera para obtener la máxima cantidad de información, teniendo en cuenta la rentabilidad, pero centrándose en maximizar la eficiencia del tiempo, ya que el período de investigación es invariablemente más corto de lo que el comprador desearía. Suponiendo que el vendedor conserve los documentos de forma apropiada, una revisión exhaustiva de sus documentos puede ahorrar una gran cantidad de tiempo, esfuerzo y dinero que, de lo contrario, el comprador dedicaría a obtener la misma información.

Asegúrese de solicitar al vendedor todos los documentos y cosas recibidas (o que debería haber pedido) durante su proceso de diligencia debida cuando compró la propiedad (especialmente si la adquirió hace relativamente poco tiempo). Dicha lista podría incluir:

• Todos los usos actuales de la propiedad
• Cualquier informe de terceros o inspecciones iniciadas por el vendedor
• Cualquier estudio de tierras y mejoras en poder del vendedor
• Cualquier documento de condominio que corresponda
• Avisos de cualquier litigio pendiente o potencial o acción gubernamental relacionada con el inmueble o el vendedor
• Avisos de cualquier condición ambiental
• Avisos de cualquier tasa o impuesto nuevo o especial
• Copias de todas las facturas actuales de la propiedad
• Contratos de servicio
• Evidencia de planificación urbana actual
• Planos y especificaciones de la obra ejecutada
• Todos los documentos relacionados con la construcción, incluidas las garantías
• Prueba de cobertura de seguros

En Outlier Legal Services revisamos cada uno de estos documentos o elementos de forma independiente a fin de identificar las posibles áreas problemáticas que requieren una investigación más profunda.

Investigación de Propiedades

Después de recibir y revisar los documentos que entrega el vendedor, es hora de ir más allá de estos documentos hacia nuestra propia investigación de la condición de los bienes inmuebles utilizando lo que hemos recopilado hasta este punto para tomar el curso apropiado de esa investigación.

Nuestro objetivo en el proceso de diligencia debida es asegurarnos de que la propiedad que usted cree que está obteniendo es en realidad la propiedad que se traspasa. Recuerde, cada transacción tiene sus obstáculos y consideraciones propias únicas, por lo tanto, se debe dar a cada compra el respeto único que merece. Armado con esta información y orientación, usted está en camino de garantizar una buena inversión.

Servicios de Depósito en Custodia

El depósito en custodia es un acuerdo entre dos partes, en este caso, el comprador y el vendedor, en el que un tercero neutral recibe y desembolsa dinero, entrega documentos y cualquier instrucción al comprador y al vendedor que se necesite para completar la transacción, que es la compra de la vivienda. El depósito en custodia asegura que el comprador puede liberar los fondos para la compra en el momento en que se cambia la escritura para reflejar al nuevo propietario.

El depósito en custodia comienza cuando el comprador y el vendedor firman un contrato sobre bienes inmuebles. Este contrato, junto con cualquier instrucción adicional, actúa como detalles necesarios para el tercero neutral, conocido como oficial o agente de depósito en custodia. Esta persona se selecciona tal como usted lo haría con cualquier otro profesional de bienes raíces. Puede obtener referencias de fuentes confiables para comprender los servicios que ofrecen, el costo y la conveniencia de utilizar a una persona en particular.

Su agente de escrow inicia la custodia asignando un número de cuenta a su depósito. El dinero que cambiará de manos se mantiene en una cuenta de depósito en garantía. Por lo general, posee los fondos necesarios para completar la compra de la vivienda. Este dinero se aplicará al precio de compra, pero puede devolverse al comprador si el acuerdo no se realiza.

Un agente de depósito en custodia realiza las siguientes tareas:

• Retiene el adelanto pagado por el comprador y el depósito de garantía hasta que se cierra la venta de la casa.
• Obtiene y conserva la escritura del vendedor que traspasa la propiedad al comprador, y hace los arreglos para que la escritura se inscriba en la oficina correspondiente al momento del cierre.
• Determina los montos que tanto el comprador como el vendedor adeudan al momento del cierre de artículos tales como impuestos a la propiedad.
• Una vez que el agente de depósito en custodia lleva a cabo las tareas que se le indicó realizar, incluida la inscripción de la escritura a nombre del comprador, el pago al vendedor por la transacción y el desembolso de todos los demás fondos, la custodia se considera cerrada. Tenga en cuenta que el dinero puede mantenerse aún en depósito después del cierre de la venta de su casa con el fin de pagar a los contratistas por cualquier tarea pendiente.

Si bien hay muchos elementos únicos que se utilizan en el negocio inmobiliario, esto no tiene por qué agobiarle. El poder comprender qué es el depósito en garantía y cómo éste afecta su transacción eliminará la incertidumbre y la confusión del proceso de compra de una vivienda, y le ayudará a relajarse más durante un momento emocionante pero posiblemente estresante.

En Outlier Legal Services ofrecemos servicios de depósito en custodia para personas que buscan comprar una casa en Costa Rica. Infórmese sobre estos servicios.

Planos Catastrados e Inspección de Propiedades

Es importante realizar un examen e inspección como parte de la diligencia debida para la compra de su propiedad. Si bien la inspección confirmará si hay daños significativos en la estructura de la casa, medición topográfica confirmará si la línea de su propiedad se encuentra en el lugar correcto. Subcontratamos topógrafos e ingenieros que pueden determinar si la propiedad que usted está busca es la adecuada.

Servicios legales para propietarios e inquilinos

• Diligencia debida: el propósito de la diligencia debida es asegurarse de que tanto el propietario como el inquilino sean la opción correcta entre sí. Examinamos a ambas partes del acuerdo para confirmar que tienen la intención de buena fe de participar en una transacción transparente. Además, queremos asegurarnos de que la propiedad no tiene problemas ocultos de los que el inquilino se entere una semana después de mudarse.
• Contratos: redactamos contratos rigurosos para que ambas partes sepan qué esperar de la relación. Los inquilinos quieren asegurarse de tener un propietario que cumpla con los requisitos y viceversa, y la mejor manera de lograr esto es a través de un buen contrato.
• Depósito en garantía: el propósito del depósito en garantía es retener el depósito de seguridad. Muchas veces, propietarios mal intencionados se quedan con el dinero del depósito a través del engaño o el desprecio evidente por la honestidad. Con un acuerdo de depósito en garantía, el propietario tiene la garantía de ser compensado por daños y ajustes de acuerdo con el contrato de arrendamiento, y al mismo tiempo, el inquilino puede tener la seguridad de que recibirá el depósito.

Hay tantas historias de inquilinos que pierden sus depósitos a manos de propietarios sin escrúpulos. No se convierta en una de esas historias.